ירושה ומקרקעין:איך מעבירים דירה שנשארה בירושה בלי לשלם מס מיותר?

אחד הרגעים המורכבים, האמוציונליים והרגישים ביותר מבחינה כלכלית ומשפחתית מתרחש כאשר אדם הולך לעולמו ומותיר אחריו נכס מקרקעין – לרוב דירת המגורים המשפחתית. עבור היורשים, מדובר בהון משמעותי שיכול לשנות את עתידם הכלכלי, אך הדרך למימוש הנכס או להעברתו על שמם רצופה במוקשים בירוקרטיים ובחוקי מיסוי סבוכים.

לפי עו"ד ליאור בן עזרא אשר עוסק בדיני צוואות וירושות, מדינת ישראל אינה מטילה מס ירושה ישיר, כלומר עצם קבלת הדירה מכוח צו ירושה או צוואה אינה גוררת תשלום מס. יחד עם זאת, ברגע שהיורשים מבקשים לבצע פעולות בנכס – כמו חלוקה מחדש של הדירות בין האחים, מכירת הדירה לקונה חיצוני או רישומה בטאבו – רשות המיסים נכנסת לתמונה. לעיתים קרובות, ללא תכנון מס מקדים, היורשים עלולים למצוא את עצמם משלמים עשרות ואף מאות אלפי שקלים בגין מס שבח או מס רכישה – כספים שניתן היה לחסוך לחלוטין באמצעות שימוש בכלים משפטיים נכונים.

משרד עו"ד יאיר רוזנר עוסק בליווי, ייעוץ וייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין בפריסה ארצית. הניסיון הרב שצברנו מאפשר לנו ללוות אותך בצורה בטוחה, אנושית ואחראית עד להשלמת העסקה בפועל. לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני, ללא כל התחייבות מצידך, ניתן ליצור עימנו קשר ב – 072-3927887 ונשמח לעמוד לרשותך.

איך מעבירים דירה שנשארה בירושה בלי לשלם מס מיותר?

הטעות הנפוצה ביותר של יורשים היא שלאחר קבלת צו הירושה, הם רצים לרשום את הדירה בטאבו שווה בשווה על שם כל האחים, ורק אז מתחילים להתווכח מה לעשות איתה או מגיעים להליכי פירוק שיתוף בין היורשים. אם לאחר הרישום אח אחד מחליט "לקנות" את החלק של אחינו או שהם מחליטים להחליף נכסים (לדוגמה: אח א' יקבל את הדירה ואח ב' יקבל את המגרש) – רשות המיסים תראה בכך עסקת מקרקעין חדשה לחלוטין ותטיל על כל אחד מהצדדים מס שבח או מס רכישה מלאים.

ניתן למנוע את סיטואציה זו, לפי סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין אשר קובע כי אם היורשים מחלקים מחדש את נכסי העיזבון ביניהם לפני שהם נרשמו בטאבו, הפעולה הזו אינה נחשבת לעסקה במקרקעין והיא פטורה לחלוטין ממס. חשוב לציין כי כדי שהסכם חלוקת עיזבון יהיה פטור ממס, אסור שיכנס כסף מבחוץ לעסקה. כל תשלומי האיזון בין האחים חייבים להגיע מתוך כספי העיזבון עצמו (למשל, מתוך חשבונות הבנק או החסכונות שהותיר המנוח) ואם אח אחד משלם לאחיו כסף מחשבונו הפרטי כדי לסגור את ההפרש, החלק הזה בעסקה יחויב במס.

אם החלטתם שאינכם מעוניינים להחזיק בנכס ואתם רוצים למכור את דירת הירושה לצד שלישי בשוק החופשי, הדרך הטובה ביותר למנוע תשלום מס שבח (שהוא מס בגובה 25% מהרווח הריאלי שנצבר על הדירה מאז שנרכשה על ידי ההורים) היא להשתמש בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין אשר מאפשר ליורש למכור את דירת המגורים שקיבל בירושה בפטור מלא ממס שבח, ללא קשר לשאלה כמה דירות יש ליורש עצמו בבעלותו הפרטית.

בשביל ליהנות מהפטור, יש לעמוד בשלושה תנאים מצטברים:

1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש או ילדו (או נכדו, אם הילד נפטר).
2. לפני פטירתו, המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.
3. אילו המוריש היה עדיין בחיים והיה מוכר את הדירה בעצמו, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח (למשל, פטור דירה יחידה).

המשמעות היא שאם למוריש, הייתה דירה יחידה והוא היה זכאי למכור אותה בפטור – הזכות הזו עוברת אליכם כיורשים, גם אם לכם עצמכם יש כבר 5 דירות להשקעה. במקרים בהם המוריש החזיק ביותר מדירה אחת בעת פטירתו ולא ניתן להשתמש בפטור בעת מכירת הדירה, היורשים ייאלצו לשלם מס שבח.

לסיכום, העברת דירת ירושה היא אינה פעולה טכנית של חתימה על טפסים אלא אירוע מס מורכב שבו כל החלטה – החל מעיתוי הרישום בטאבו דרך אופן ניסוח ההסכמים בין האחים ועד לעיתוי המכירה – יכולה להשפיע באופן דרמטי על שורת הרווח שלכם. תכנון חכם, מקדים ומקצועי עם עורך דין אשר מתמחה בדיני מקרקעין, צוואות וירושות הוא הדרך היחידה להבטיח שאתם מנצלים את כל זכויותיכם החוקיות, שומרים על ההון המשפחתי ומעבירים את מורשת ההורים לדור הבא בצורה הפשוטה, הקלה והמשתלמת ביותר.

המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ליאור בן עזרא אשר עוסק בדיני צוואות וירושות מכתיבת צוואות חסינות ועד לגישור, יישוב ופתרון סכסוכי ירושה בתוך המשפחה. אתר המשרד :  https://familyattorney.co.il/