משא ומתן מקצועי יכול להיות ההבדל בין השקעה או קניית דירה מצויינת לבין רכישה כושלת. מידי יום, כל אחד מאיתנו עורך עשרות מו"מים (בצורה מודעת ובלתי מודעת) במסגרת העבודה, המשפחה והחברים.
במידה ואתה עומד בפני קניית דירה יד שניה, מומלץ להקפיד על מספר עקרונות אשר יעזור לך להשיג את העסקה הטובה ביותר. במאמר זה, אציג לך 3 עקרונות מרכזיים בעריכת משא ומתן אידיאלי בעת רכישה או קנייה של דירה יד שניה.
הגדרת יעדים ראשונית
כמו בכל תחום בחיים, מומלץ להתחיל בהגדרת יעדים ראשונית אשר תוכל למקד את תהליך קניית הדירה בהתאם לצרכים שלך.
כאשר מדובר על מו"מ בעת קניית דירה, הפרמטרים העיקריים שנרצה להשפיע עליהם יהיו:
- מחיר – באופן טבעי, סוגיית המחיר היא הנושא המדובר ביותר בכל עסקת נד"לן או נכס להשקעה. ברוב המקרים, נוכל למצוא מוכרי נכסים אשר מתמחרים את הנכס במחיר פתיחה גבוה ממחיר השוק על מנת שהמוכר יוכל לרדת במחיר בהמשך המשא ומתן. תופעה זו רווחת מאוד בקרב משקיעי נדל"ן אשר פועלים בשיטת מצליח ומעוניינים לנפח עד כמה שניתן את מחיר הקנייה.
- תנאי תשלום – לא בכל יום, אתה קונה נכס להשקעה או למגורים ולכן מומלץ להיעזר בעו"ד מקרקעין אשר יוכל להגן עליך בצורה חוזית במהלך קניית דירה. עו"ד מקרקעין יוכל להגדיר את תנאי התשלום, אבני הדרך, הסכומים הכספיים והחזקת הכספים בחשבון נאמנות אשר יוקדש לטובת הצדדים בעסקה.
- זמן פינוי – זמן פינוי הנכס הוא יעד אינדיבידואלי אשר כל קונה או מוכר נכס חייב להגדיר לעצמו. לדוגמא, במידה ואתה משפר דיור אשר התחייב כבר לפינוי הדירה, זמן הפינוי חייב להיות מוקדם או קצר ככל האפשר. לעומת זאת, אם אתה משקיע בדירה, זמן הפינוי לא קריטי עבורך ויכול לשמש אותך כמנוף להורדת מחיר הנכס מול המוכר.
ידע הוא כוח
כמו בכל משא ומתן, ידע מוקדם מהווה כוח משמעותי – בתחום הנדל"ן, ידע מוקדם יכול לבוא לידי ביטוי בפרמטרים כמו:
- נכסים – בסופו של דבר אין תחליף לעבודת רגליים, ביקור וצפייה בכמה שיותר נכסים באזור הנכס.
- רמת מחירים – ביסוס רמת המחירים האמיתית של נכסים דומים באזור המדובר. חשוב לציין, שבדיקה שטחית בלוחות נדל"ן ברשת טומנת בחובה סיכון לקבלת הערכות וטווחי מחירים שגויים כתוצאה ממחירי פתיחה מבוקשים מול סגירות בפועל.
- היכרות מוקדמת – היכרות מוקדמת עם בעל הנכס, הצרכים, המצב המשפחתי, המצב הסוציו-אקונומי, הסביבה וכדומה. לא תמיד נוכל לדעת את כל הפרטים, אך כמובן שככל שתדע יותר על בעל הנכס תוכל לנצל זאת לצרכים שלך.
הסוד הטמון במשא ומתן מוצלח הוא להחזיק בכל הקלפים, ואם זה לא המקרה, להיראות כאילו אתה מחזיק בהם. – אואן קולפר
לעיתים קרובות, ניתן לראות רוכשים אשר מתלהבים מהדירה מול עיני המוכר או המתווך המשותף ובצורה זו מוצאים את עצמם בנקודת פתיחה נמוכה יותר במשא ומתן. לעומת זאת, ניתן לראות רוכשים אשר מתלהמים, מזלזלים ומתחילים למנות את כל הליקויים, החסרונות והבעיות בדירה ובכך יוצרים בקרב המוכר הנגדות למכירה או גמישות במחיר.
בסופו של יום, כל אחד מהצדדים רוצה לצאת מרוצה מן העסקה ולכן מומלץ לשמור על קור רוח, סודיות וקשר חברי עד כמה שניתן, שיעזור לך לסגור עסקה בצורה חלקה, טובה ואפקטיבית.
לסיכום, משא ומתן אפקטיבי הוא הכרחי לשם רכישת דירה יד שניה בצורה מוצלחת. חשוב לציין, שלא כל משא ומתן שתערוך יהיה מוצלח עבורך – לכן חשוב לדעת גם מתי לפרוש ממנו ולעבור לדירה הבא ברשימה.
במשרד עו"ד יאיר רוזנר נוכל ללוות אותך בכל תהליך קניית הדירה משלבי חיפוש הנכס והמו"מ המוקדמים ועד לחתימת הסכם הרכישה. במידה ואתה מחפש עו"ד מומחה במקרקעין אשר ילווה אותך במהלך עסקת הנדל"ן, אתה מוזמן ליצור עימנו קשר באמצעות טופס יצירת הקשר ואנו נחזור אליך בהקדם האפשרי.