אדם ששוהה בחו"ל, או מתעד לצאת לשליחות / לעבודה בחו"ל, מעוניין למכור דירה שבבעלותו בישראל, או צופה אפשרות שתצוץ הזדמנות למכור את הדירה בזמן שהוא שוהה בחו"ל.
גם אם יש לו לאותו אדם, בן משפחה/חבר בישראל, שהוא סומך עליו שיטפל במכירת הנכס, הוא גם לא רוצה שיהיה לאותו בן משפחה/חבר החופש לבצע את הפעולה, חלילה באופן חפוז ומבלי לעדכן אותו.
ניקח לדוגמא סטודנטית שסבא שלה נפטר והוריש חצי מהזכויות שלו בדירה לבתו (אמא של הסטודנטית) ואת החצי השני לסטודנטית עצמה. כלומר, אמא ובת בעלים של דירה – חצי לכל אחת. הדירה מושכרת, אבל במקביל גם מפורסמת למכירה בתקווה שיימצא קונה במחיר מתאים. הסטודנטית שלנו מתקבלת ללימודים באוניברסיטה בהולנד ושוקלת גם להישאר שם אחרי הלימודים. הסטודנטית חוששת להשאיר לאמה מראש ייפוי-כח למכור את הדירה – היא רוצה לוודא מה המחיר, מי הקונים, ואיך כל העניין יתבצע (אין בעיית כשירות של האמא, רק דאגה לגיטימית ורצון להיות מודעת ומעורבת במכירה – אם תצא לפועל).
שבוע אחרי תחילת הסמסטר, מתקשרת האם לבתה הסטודנטית, השוהה במעונות האוניברסיטה בהולנד, ומבשרת לה שנמצא קונה במחיר מצוין. מה עושים כעת? הסטודנטית רוצה למכור את הדירה מבלי לחזור לארץ.
לצורך מכירת זכויותיו בדירה, נדרש אדם לחתום על מסמכים רבים שעל חלקם ניתן לחתום באמצעות "מיופה כח" (בדוגמא שלנו – האמא חותמת בשם הסטודנטית). יש מסמכים, כגון ההצהרה לרשויות המס, עליהם יש לחתום באופן אישי – והאמא לא יכולה לחתום בשם הסטודנטית, והסטודנטית תצטרך לגשת ולחתום עליהם בקונסוליה הישראלית הקרובה למקום בו היא שוהה (במקרה שלנו בהולנד).
תכנון מראש ע"י עורך דין מקרקעין וביצוע נכון יחסכו זמן, כסף ובעיקר ביקורים נוספים ומיותרים לקונסוליה הישראלית.
אם האפשרות למכור את הדירה ידועה לפני העזיבה לחו"ל, הסטודנטית יכולה לגשת לנוטריון ולחתום על ייפוי כח נוטריוני שמסמיך את אמא שלה לחתום בשמה על הסכם מכר. את ייפוי הכח תיקח הסטודנטית איתה להולנד, ולכשתצוץ ההזדמנות למכור את הדירה – לאחר שתוודא שהעניין מטופל כמו שצריך – תוכל הסטודנטית לשלוח את ייפוי הכח מהולנד לאמא שלה בישראל באמצעות הדואר. ייפוי הכח הזה אמנם לא יחסוך ביקור בקונסוליה בהולנד, אבל הוא יאפשר להתקדם בעסקה עד לשלב החתימה. מאחר ולגשת לקונסוליה כרוך בזמן (לפעמים נסיעה של כמה שעות) וכסף (נסיעות, אגרות) – אם ניתן להתקדם עד לשלב החתימה באמצעות ייפוי כח נוטריוני זה המצב הרצוי. כך ניתן לחסוך את בזבוז הזמן וההוצאות לחתימה בפני הקונסול כשאין חוזה חתום, וכשקיימת אפשרות שהעסקה אולי לא תצא לפועל. מחיר עריכת ייפוי הכח הנוטריוני מוסדר בתקנות והוא סמלי למדי; ולכן, אם אפשר להתכונן מבעוד מועד – כדאי לעשות זאת.
גם אם לא דאגנו מבעוד מועד להכין ייפוי כח נוטריוני בישראל, ניתן לחתום בפני הקונסול על ייפוי כח קונסולרי. בשלב הראשון, ולפני מועד החתימה על החוזה, שולחים לבת הסטודנטית ששוהה הולנד ייפוי כח בנוסח מתאים, המייפה את כוחה של האם ועורך הדין שמייצג אותן למכור את הדירה. בנוסף כדאי לשלוח לסטודנטית העתק מחוזה המכר בנוסח הסופי והמוסכם, והעתק מההצהרה למס שבח (טופס הצהרה שמתאים להגשה מקוונת). צריך לתת את הדעת לאפשרות שהרוכשים יצטרכו לקחת משכנתא, ושלכל בנק למשכנתאות יש דרישות מיוחדות משלו שבגללן הבת-הסטודנטית עלולה להידרש לגשת שוב לקונסוליה ולחתום על מסמכים נוספים (ייפוי כח בנוסח מסויים, הצגת הסכם מכר עם חתימת מקור של הבת-הסטודנטית ועוד). אם ניתן לברר מראש באיזה בנק תילקח המשכנתא, ולקבל ממנו נוסח מאושר לייפוי הכח – זה רצוי מאוד. מסמך נוסף שכדאי לשלוח הוא טופס "הכר את הלקוח" שלקוחות של עורכי דין צריכים למלא כחלק מהוראות חוק חדשות הקשורות למלחמה בהלבנת הון.
היבט נוסף הוא היבט התושבות. אם הבת שוהה בחו"ל למעלה מ- 183 ימים ונניח שהיא "חצי דרך" להפוך לאזרחית הולנד ולא מתכוונת לחזור לארץ – במקרה כזה, אם מדובר בדירה היחידה של הסטודנטית, והסטודנטית רוצה פטור מתשלום מס שבח, צריך להמציא אישור מהרשויות בהונלד שאין לה דירה בהולנד. את האישור רצוי להשיג מראש ולצרף אותו להצהרה לרשויות המס ורצוי לפני החתימה בפני הקונסול. כלומר, הסטודנטית תחתום אצל הקונסול על הצהרה שכבר צורף אליה האישור מהרשויות בהולנד שאין לה זכויות בדירה בהולנד. לצורך קבלת האישור, צריך לפנות לגוף המקביל לרשם המקרקעין באותה מדינה. בהולנד לדוגמא, הגוף הזה נקרא The Netherlands’ Cadastre, Land Registry and Mapping Agency והוא אפילו מנפיק את האישור מיד ושולח בדואר תוך מספר ימים, לפני תשלום אגרה, שאותה משלמים רק אחרי שמקבלים את האישור (!).
בשלב השני, הסטודנטית ניגשת עם כל המסמכים וחותמת עליהם בפני הקונסול שמאמת את חתימתה על המסמכים. הסטודנטית שולחת את המסמכים לאמא שלה בישראל באמצעות הדואר.
בשלב השלישי, מתקיים מעמד חתימת החוזה. האמא תחתום בשם הבת על המסמכים עפ"י ייפוי הכח (על כל מסמך שחותמים בפני הקונסול משלמים אגרה ולכן מה שאפשר "להסתפק" בחתימת האמא עפ"י ייפוי הכח – רצוי שהאמא תחתום). הרוכשים יחתמו בתורם על המסמכים, ואח"כ המסמכים יוגשו לגורמים המתאימים (רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים, דיווח לרשויות המס). בהכנה נכונה של הדיווח – הדיווח יעבור בלי דרישות להשלמה או להבהרה, והרוכשים יקבלו משכנתא מבלי שהבנק שמלווה להם ידרוש מסמכים ותצהירים נוספים ועוד.
קיימת חשיבות רבה שעורך דין שהתנסה בהליך זה יטפל ויתכנן את המהלך. לעיתים לא ניתן להימנע מביקור נוסף בקונסוליה לצורך השלמה או תיקון מסיבות לא צפויות. אבל אם אפשר להימנע מכך בתכנון נכון ומודע – כך צריך לעשות.
המאמר נכתב על ידי עו"ד אביב גלמן – עורך דין מקרקעין. עורך דין אביב גלמן עוסק במקרקעין – קניה ומכירה של דירות מגורים, ובדיני חדלות פירעון כבעל תפקיד במינוי ביהמ"ש, ובייצוג זוכים/נושים (בלבד).