השקעות בנכסים הן מטבע הדברים עתירות הון, וכל שגיאה שנעשית במהלך התהליך עלולה לגרום לצרות רבות לקונה. כתוצאה מכך, הקונה חייב לנקוט בזהירות הראויה בעת בחינת מסמכי הנכס. בעזרת ייעוץ משפטי נכון, בדיקת מסמכים ואימות מידע רלוונטי הנוגע לנכס, הקונה יכול להבטיח כי ההשקעה שלו אכן ראויה מה שיביא לשקט נפשי ולתחושת ביטחון.
במאמר הזה נבצע סקירה של חלק מהנקודות המרכזיות שעורך דין שם עליהן דגש על מנת להוביל את העסקה בדרך בטוחה.
מהם הפרמטרים המשפטיים אשר נבדקים ע"ד עורך דין מקרקעין לפני רכישת נכס?
אימות פרטי הנכס
כצעד ראשון, על עו"ד לבצע בדיקות אימות שנועדו לוודא שהנכס רשום כדין במרשמים למיניהם.
עו"ד יבדוק את נסח הטאבו ואת יכולתו של המוכר להעביר בעלות כשהנכס נקי משעבודים או מהערות אזהרה קודמות. לעתים, נעשית בדיקת מסמכים לתקופה של 30 שנה אחורה בתיקי הבניין שברשות המקומית כדי לבדוק שלא נמצא פגם כלשהו בין הרישומים לבין מצבו הפיזי של הנכס בפועל.
רצוי יהיה לבקש מהמוכר להמציא מסמכים כמו שטר מכר, שטר מתנה, צוואה, וכל מסמך אחר המעיד על העברת הבעלות לאורך השנים.
זכויות הרשומות בנסח הטאבו: זכות חכירה, החזקה, או זכות פיתוח. במקרה בו המוכר תובע זכויות בניה בנכס: הסכם בניה.
אם אין לכם עדיין עורך דין מקרקעין, היכנסו לפורטל נדל"ן ועו"ד ובחרו את הטוב ביותר.
אימות של זהות המוכר
בדומה לאימות הרישומים הקשורים לנכס, על עורך הדין של הקונה לוודא גם את זהות המוכר ואת כל התנאים הספציפיים, המסדירים את יכולתו של המוכר להעביר את הנכס. לדוגמא, אם המוכר נשוי, נדרשת גם הסכמת בת הזוג או אם הוא פגוע נפש או קטין נדרשת הסכמה של אפוטרופוס ואישור מקדים של בית משפט.
זיהוי כל הבעלים, במקרה של נכסים המוחזקים במשותף.
כאשר המוכר הוא חברה, נאמנות או חברת שותפות, נדרשים המסמכים הנחוצים בכדי לאשר את יכולתה להחזיק בנכס ולהעבירו, מלבד הצורך לוודא כי מי שמבצע את רישום שטר המכירה מורשה כדין לבצע זאת.
הרשאות שימוש בקרקע בהתאם לייעוד
על עורך הדין של הקונה לבחון את תוכנית המתאר ולוודא כי הנכס פותח בהתאם לתכנית הייעוד – כגון מגורים, מסחר, תעשייה, ציבור / ציבורי למחצה, פארקים ושטחים פתוחים וכדומה. במקרים בהם השימוש בפועל שונה מהייעוד שהוכרז, קבלת אסמכתאות מהוועדה המקומית לתכנון ובניה המתירה לשנות את השימוש בקרקע, היא בגדר חובה.
אישורי בנייה
לרכישת דירה או קרקע עם בניין בנוי, על הקונה לבחון את תוכנית הבנייה / תוכנית הפריסה שאושרה על ידי הרשויות המקומיות, יחד עם אישורים שהונפקו על ידי רשויות ממשלתיות, רשויות סטטוטוריות, למתן מתקני תשתית, מים, ביוב, חשמל , אישור סביבתי, אישור בטיחות אש וכדומה.
תעודת אכלוס (טופס 4)
חובה על עורך דין מקרקעין לדאוג כי המוכר יקבל את אישור האכלוס מהרשות המוסמכת לפני העברת הנכס. שימוש בנכס, ללא קבלת אכלוס, חושף את הקונה לעונש על פי חוקי התכנון המקומיים של הבניינים הרלוונטיים, מלבד הסיכון להריסת הנכס.
מעמד תשלום מס
אי תשלום ארנונה מהווה חיוב על הנכס, המשפיע על סחירותו. לכן, על הקונה לוודא מול הרשויות העירוניות כי המוכר שילם את תשלום ארנונה וכי לא הותיר חובות כלשהן ברשות המקומית.
רצוי מאוד שעו"ד יוודא כי חשבונות החשמל, מים וגז עד למועד הכניסה לנכס יוטלו על המוכר, אלא אם כן הצדדים מסכימים ביניהם אחרת. לאחר שהנכס יועבר על שמו של המוכר, הוא יחויב בתשלום כל התשלומים הממתינים כנגד הנכס, השירות או כל דבר אחר.
שעבוד
חיפושים ברשם המשכונות יגלו מידע על כל שעבוד רשום בנכס. בדרך של זהירות, הרוכש רשאי להוציא הודעה פומבית גם בעיתונים, לפני השלמת העסקה, ולקרוא לתביעות מצדדים שלישיים המעוניינים בכך, אם בכלל.
סקר פיזי וגישה לנכס
הקונה רשאי לבצע סקר פיזי ולאשר את היקף ומדידת הנכס. במקרה של קרקע, מומלץ לזהות ולתחום את הגבולות והגישה לנכס, וכן לוודא מאפיינים פיזיים אחרים העלולים לעכב את ההנאה מהנכס.
כמובן שישנן עוד בדיקות רבות ומלאכתו של עורך דין בתחום המקרקעין לא תמה בזאת והיא רבה, אך מוטב שבעניינים שהוזכרו לעיל, הקונה ינהג במשנה זהירות ותוך שימת לב גדולה יותר.