על פי חוק התכנון והבנייה, היטל השבחה הוא מס אשר מוטל על בעל הזכויות בנכס או במקרקעין על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
לפני מכירת נכס, בית או דירה יד שניה מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין אשר יוכל לבדוק את המצב הספציפי ולהתריע בפני חיובים בלתי צפויים של היטל השבחה או מיסים אחרים במהלך עסקת הנדל"ן.
משרד עו"ד יאיר רוזנר בעל ניסיון רב בעריכת הסכמי מכר, חישוב היטלי השבחה ומיסוי מקרקעין. לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני על ידי עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין, ניתן ליצור עימנו קשר ב- 072-3927887 ונשמח לעזור, לייעץ ולייצג אותך בצורה נאמנה מול הצד השני בעסקת הנדל"ן.
מה זה היטל השבחה?
היטל השבחה הוא מס אשר מוטל על ידי הועדה המקומית על בעל הנכס/המקרקעין בעקבות עליית השווי של הנכס/המקרקעין כתוצאה משינוי תוכנית בינוי עיר (תב"ע), אישור לשימוש חורג בנכס או מתן הקלה לבנייה.
נכון לשנת 2018, שיעור היטל ההשבחה הוא 50% מההשבחה שנוצרה במקרקעין כאשר ההיגיון שעומד מאחורי היטל ההשבחה הוא שהמדינה/הרשות המקומית זכאית לגבות מס על רווח שנוצר לבעלי הנכס/המקרקעין כתוצאה מפעולות שחלו בנכס/מקרקעין.
גובה היטל השבחה
כאמור, שיעור היטל ההשבחה הוא 50% מההשבחה שנוצרה בנכס או במקרקעין לבעלים. שיעור ההשבחה בפועל נקבע על סמך הערכת שבח אותה קובע שמאי מטעם הועדה המקומית.
במידה ולבעל הנכס/המקרקעין יש הסתייגויות ניתן להגיש ערר על עצם החיוב או גובה היטל ההשבחה על ידי צירוף חוות דעת נגדית של שמאי מקרקעין מוסמך. במידה והערעור לא יתקבל על ידי הועדה המקומית, ניתן למנות שמאי מכריע אשר ידון על גובה היטל ההשבחה הראוי בהתאם לתיקון 84 לחוק התכנון והבניה.
באופן כללי, גובה היטל ההשבחה מחושב על פי המועד שבו אושרה תוכנית ההשבחה (שינוי תב"ע, היתרי בניה וכדומה) כאשר המועד לתשלום היטל ההשבחה הוא "יום מימוש הזכויות" מצד בעל הנכס. על פי חוק, יום מימוש הזכויות חל ביום מכירת הדירה או בעת קבלת היתר או ההקלה לבניה. לאחר "יום מימוש הזכויות" סכום היטל ההשבחה יצבור הצמדה וריבית בשיעור של 9% לשנה.
מי משלם היטל השבחה?
באופן כללי, המוכר נדרש לשלם את היטל ההשבחה של הנכס/המקרקעין מכיוון שהוא היה בעל הנכס/המקרקעין בעת ההשבחה מצד הועדה המקומית.
עם זאת, בהחלט ניתן למצוא הסכמי מכר בהם הצדדים מסכימים ביניהם כי דווקא הקונה הוא זה שישלם את היטל ההשבחה בנכס – כמובן, שהסכמה זו חייבת לבוא לידי ביטוי בחוזה המכר ובתמורה של הקונה.
מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין אשר יוכל לבדוק את גובה היטל ההשבחה ואת האפשרות לקזזו מול מס השבח אותו המוכר נדרש לשלם (במידה והמוכר לא זכאי לפטור ממס שבח).
פטור מתשלום היטל השבחה
ישנם מקרים אשר מאפשרים לבעל הנכס/המקרקעין לקבל פטור חלקי או מלא מתשלום היטל השבחה. בין המקרים הנפוצים ניתן למצוא:
- שטח של עד 140 מ"ר – על פי חוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965, בניה או הרחבה של דירת מגורים עד 140 מ"ר לא תחויב בהיטל השבחה. כל שטח מעבר ל- 140 מ"ר, יחויב בהיטל השבחה יחסי לגודל הבניה.
- העברות מכוח הדין – מקרים של העברות מכוח הדין (צו ירושה, צו קיום צוואה, הסכם גירושין וכדומה) זכאים לפטור מלא מהיטל השבחה.
- פינוי בינוי – בהתאם לחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, תשכ"ה-1965, פרויקטים של בינוי ופינוי זכאים לפטור מלא מהיטל השבחה.
- תמ"א 38 –פרויקטים של תמ"א 38 זכאים לקבל הקלה משמעותית בהיטל ההשבחה אשר יעמוד על 5% במקום על 50%.
- מרחב מוגן – השבחה בגין בניית מרחב מוגן זכאית לפטור מלא מהיטל השבחה.
- מוסדות ציבוריים – מוסדות ציבוריים לחינוך, תרבות, דת, ספורט וכדומה זכאים לפטור מלא מהיטל השבחה.
לסיכום, היטל השבחה הוא מס שבעל הזכויות במקרקעין נדרש לשלם לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
היטלי השבחה יכולים להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים לכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין אשר יוכל להעריך בצורה מדויקת את חבות המס ולהתריע בפני עסקת נדל"ן לא כלכלית.
משרדינו עוסק בדיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין ונדל"ן בחיפה והקריות. לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני, ניתן ליצור עימנו קשר ב – 072-3927887 ונשמח לעמוד לרשותך!